Главная Ипотека Риэлтерская деятельность Операции с недвижимостью Рынок недвижимости Правовые аспекты Оценка недвижимости Закон Об оценочной деятельности в РФ Закон о риэлтерской деятельности в Российской Федерации
Поиск:  
 
•  Суд обязал Mirax Group переселить своих енотов и филинов
Никулинский районный суд Москвы обязал строительную корпорацию Mirax Group Сергея Полонского освободить самовольно занятый земельный участок на улице Минская и снести расположенные на нем строения.

•  Риелторы стали показывать недвижимость по ночам
В последнее время в связи с жаркой погодой, установившейся в Москве, брокеры компании United Realty Group демонстрируют покупателям объекты коммерческой недвижимости поздно вечером и даже ночью.

•  Власти не решили, сколько этажей следует снести в "Доме на Мосфильмовской"
Вопрос о том, сколько именно этажей следует снести в "Доме на Мосфильмовской" в Москве, еще не решен - столичные власти в настоящее время ведут соответствующие переговоры с застройщиком, сообщил журналистам в четверг главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений

29-08-2019

Рассмотрим процедуру выявления параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста ареала поглощения недвижимости. Для проектов прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья.

К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.


Другие статьи по теме:
 Маркетинг строящихся объектов
 Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений
 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
 Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем
 Маркетинг построенных объектов

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий: